Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung, sondern eine journalistische Aufbereitung der Rechtslage (Stand: 01.08.2026). Wenn es um deinen konkreten Fall oder einen Streit geht: Rechtsanwalt fragen.
Auf einen Blick — die Antwort in vier Fragen: Betrifft es mich? Ja, wenn du beruflich Fotos veröffentlichst, die mit KI verändert wurden: virtuelles Staging, entfernte Gegenstände, Renovierungs-Visualisierungen. Was schreibe ich hin? Einen kurzen, klaren Hinweis, etwa „Einrichtungsvorschlag — KI-generiert". Wohin damit? Dorthin, wo Interessenten das Bild zum ersten Mal sehen: ins Inserat, ins Exposé, auf die Website — nicht ins Kleingedruckte. Ab wann? Ab dem 2. August 2026, für alles, was ab dann veröffentlicht wird.
Details, Formulierungsvorschläge und die Rechtsgrundlage mit allen Quellen: der Reihe nach.
Was du nicht tun musst
Bevor es an die Pflichten geht, der Teil, der Arbeit spart:
- Keine Nachkennzeichnung von Altbeständen. Bilder, die vor dem 2. August produziert und veröffentlicht wurden, müssen nach den Kommissions-Leitlinien nicht rückwirkend gekennzeichnet werden [4]. Die Pflicht greift, sobald ein Bild nach dem Stichtag erneut bearbeitet und veröffentlicht wird. Bestehende Inserate trotzdem nachzuziehen ist die vorsichtige Variante — Pflicht ist es nicht, aber es kostet fast nichts.
- Keine Metadaten-Arbeit. Die maschinenlesbare Markierung in der Bilddatei ist Pflicht des Software-Anbieters, nicht deine [1].
- Technische Standardbearbeitung bleibt frei. Belichtung, Farbe, Schärfe und Rauschreduktion lösen die Kennzeichnungspflicht nach den Kommissions-Leitlinien regelmäßig nicht aus [4].
- Kein Compliance-Projekt. Was es braucht: eine Standard-Formulierung, ein kurzes Team-Briefing und die Gewohnheit, den Hinweis beim Einstellen mitzunehmen. Das Beispiel weiter unten zeigt die Größenordnung.
Formulierungsvorschläge zum Kopieren
Das sind Vorschläge, keine Rechtsauskunft — pass sie an deinen Auftritt an. Worauf es nach dem Verordnungstext ankommt: Der Hinweis muss klar und eindeutig erkennen lassen, dass das Bild künstlich erzeugt oder verändert wurde [1].
Virtuelles Staging (Möblierung):
Einrichtungsvorschlag — KI-generiert
Visualisierung: digital möbliert
Die abgebildete Einrichtung ist eine KI-Visualisierung und nicht Teil des Objekts.
Gegenstände entfernt (Declutter):
KI-bearbeitet: Gegenstände digital entfernt
Zur besseren Darstellung wurden Einrichtungsgegenstände digital entfernt.
Renovierungs-Visualisierung:
Renovierungs-Visualisierung — kein aktueller Zustand
KI-Visualisierung: zeigt eine mögliche Renovierung, nicht den Ist-Zustand.
Jahreszeit oder Himmel getauscht:
Symbolbild: Himmel digital angepasst
KI-bearbeitet: Jahreszeit digital verändert
Vollständig KI-generiertes Bild:
KI-generiertes Bild — keine Fotografie des Objekts
Kurz und beim Bild wirkt in der Regel besser als lang und versteckt — entscheidend ist, dass der Hinweis dort steht, wo das Bild gesehen wird.
Wo der Hinweis konkret hingehört
Die Regel aus der Verordnung, übersetzt: spätestens dort, wo Interessenten das Bild zum ersten Mal sehen, klar und eindeutig [1]. Pro Kanal heißt das:
| Kanal | Wo der Hinweis unterkommt |
|---|---|
| Willhaben, ImmoScout24 & Co. | In den Beschreibungstext, möglichst am Anfang (z. B. „Bilder teilweise digital eingerichtet — Einrichtungsvorschlag, KI-generiert"). Wo die Plattform Bildunterschriften anbietet: dorthin. Plattformunabhängig: direkt ins Bild eingebrannt. |
| Exposé-PDF | Bildunterschrift unter jedem betroffenen Bild; ein zusätzlicher Hinweis auf der ersten Seite ist die vorsichtige Variante. |
| Eigene Website | Bildunterschrift oder dezentes Overlay im Bild; bei Galerien ein Hinweis direkt an der Galerie. |
| Instagram / Facebook | Erste Zeile der Caption oder ins Bild; in Storys als Text-Overlay. |
| Schaufenster-Aushang | Gedruckter Hinweis am Bild selbst. |
Was einzelne Portale mit hochgeladenen Bildern und deren Feldern technisch machen, lässt sich von außen nicht verlässlich beurteilen — ins Bild eingebrannt ist die Variante, die von der Plattform unabhängig ist.
Ein Beispiel zum Einordnen
Ein erfundenes Büro, um die Denkweise zu zeigen — ausdrücklich ein Beispiel, kein Prüfschema für deinen konkreten Bestand:
40 aktive Inserate. 12 davon nutzen KI-Staging; drei davon sind seit Mai unverändert online, die übrigen neun gehen ab August neu online oder werden aktualisiert.
- 28 Inserate ohne KI-Bearbeitung: nichts zu tun.
- 3 Staging-Inserate, seit Mai unverändert online: keine Pflicht zur Nachkennzeichnung [4]. Beim nächsten ohnehin anstehenden Update den Hinweis mitnehmen — Pflicht ist das nicht, aber es kostet nichts.
- 9 Staging-Inserate, die ab August neu oder aktualisiert erscheinen: Hinweis in den Beschreibungstext plus sichtbar am Bild.
- Einmalig: Standard-Formulierung festlegen (15 Minuten) und eine Team-Mail mit den zwei Regeln — „Hinweis beim Bild, bevor es online geht" und „im Zweifel kennzeichnen" (15 Minuten).
Realistischer Aufwand insgesamt: gut eine Stunde, danach zwei, drei Minuten pro neuem Inserat.
Welche Bearbeitung braucht einen Hinweis?
| Bearbeitung | Einordnung |
|---|---|
| Belichtung, Farbe, Schärfe, Rauschen | Keine Kennzeichnungspflicht — technische Standardbearbeitung [4] |
| Virtuelles Staging (Möblierung) | Kennzeichnen — realer Ort, wesentlich veränderte Darstellung [3][4] |
| Gegenstände entfernen (Declutter) | Kennzeichnen — laut Kommissions-Leitlinien eine wesentliche Änderung [4] |
| Himmelstausch, Jahreszeiten-Wechsel | Grauzone mit Tendenz zur Kennzeichnung, wenn das Ergebnis als echte Aufnahme wirkt — Einzelfallprüfung [3] |
| Renovierungs-Visualisierung | Kennzeichnen — zeigt einen Zustand, der so nicht existiert [3] |
Wichtig zur Einordnung: Ob eine konkrete Retusche die Deepfake-Schwelle erreicht, ist rechtlich noch nicht ausjudiziert. Wer im Zweifel kennzeichnet, wählt die vorsichtige Variante — zumal der Hinweis das Bild nicht entwertet (dazu die FAQ unten).
Die Rechtsgrundlage: zwei Pflichten, zwei Adressaten
Ab hier das Warum — mit den Fundstellen für alle, die es genau wissen wollen. Die Transparenzpflichten der EU-KI-Verordnung verteilen die Verantwortung auf zwei Schultern:
Die Software muss markieren.
„Anbieter von KI-Systemen […] stellen sicher, dass die Ausgaben des KI-Systems in einem maschinenlesbaren Format gekennzeichnet und als künstlich erzeugt oder manipuliert erkennbar sind." [1]
Diese Anbieterpflicht trifft das Werkzeug, mit dem du Bilder bearbeitest — nicht dich. Ausgenommen sind nur Systeme, die „eine unterstützende Funktion für die Standardbearbeitung ausführen oder die […] Eingabedaten oder deren Semantik nicht wesentlich verändern" [1]. Nach den finalen Kommissions-Leitlinien vom 20. Juli 2026 (C(2026) 5054 final) samt begleitender amtlicher FAQ fallen Belichtungskorrektur, Farbabgleich und Rauschreduktion regelmäßig unter diese Ausnahme — das Entfernen von Objekten dagegen ist eine wesentliche Änderung und damit markierungspflichtig [4]. (Fundstelle: Art. 50 Abs. 2 KI-VO [1])
Der Veröffentlicher muss offenlegen.
„Betreiber eines KI-Systems, das Bild-, Ton- oder Videoinhalte erzeugt oder manipuliert, die ein Deepfake sind, müssen offenlegen, dass die Inhalte künstlich erzeugt oder manipuliert wurden." [1]
„Betreiber" ist, wer ein KI-System beruflich in eigener Verantwortung nutzt — der Makler, der gestagte Bilder ins Exposé stellt, ist also gemeint; nur die rein private Nutzung ist ausgenommen. Eine Ausnahme für kommerzielle Werbung oder speziell für die Immobilienbranche enthält die Verordnung nicht; die Ausnahme für „offensichtlich künstlerische, kreative, satirische oder fiktionale" Werke wird sich auf ein Exposé-Foto, das ein reales Objekt zeigt, kaum übertragen lassen [1]. (Fundstellen: Art. 50 Abs. 4, Art. 3 Nr. 4 KI-VO [1])
Genau genommen prüfen die beiden Pflichten unterschiedliche Fragen: bei der Software-Markierung, ob das System Eingabedaten oder deren Semantik wesentlich verändert; bei der Offenlegung, ob ein „Deepfake" vorliegt. In der Praxis führen beide Prüfungen bei Immobilienfotos meist zum selben Ergebnis — rein technische Korrekturen berühren die wahrgenommene Authentizität nicht und bleiben frei von der Kennzeichnung.
Ist ein gestagtes Immobilienfoto wirklich ein „Deepfake"?
Beim Wort „Deepfake" denken die meisten an gefälschte Gesichter. Der Gesetzestext ist breiter:
Ein Deepfake ist „ein durch KI erzeugter oder manipulierter Bild-, Ton- oder Videoinhalt, der wirklichen Personen, Gegenständen, Orten, Einrichtungen oder Ereignissen ähnelt und einer Person fälschlicherweise als echt oder wahrheitsgemäß erscheinen würde." (Art. 3 Nr. 60 KI-VO) [1]
Gegenstände und Orte sind ausdrücklich erfasst — ein KI-bearbeitetes Foto einer realen Wohnung fällt also in den Anwendungsbereich, wenn es dem Betrachter fälschlich als echte, unbearbeitete Aufnahme erscheinen würde. Genau das ist bei gutem virtuellem Staging der Fall: Es sieht aus wie eingerichtet fotografiert.
Wo die Schwelle im Einzelfall liegt, entscheidet der Verordnungstext nicht abschließend — das bleibt Auslegungsfrage. Die Kommission legt die Definition in ihren finalen Leitlinien vom 20. Juli 2026 allerdings weit aus: Realistisch wirkendes KI-Material, das reale Orte und Objekte zeigt, wird als offenlegungspflichtig behandelt; nur rein technische Minimal-Korrekturen ohne Einfluss auf die wahrgenommene Authentizität lösen die Pflicht regelmäßig nicht aus [3][4].
Ab wann gilt das — und was hat es mit dem „Digital Omnibus" auf sich?
Der allgemeine Geltungsbeginn der Verordnung ist der 2. August 2026; die Transparenzpflichten sind in keiner der Übergangsausnahmen genannt und gelten daher ab diesem Tag (Art. 113 KI-VO [1]). Die Europäische Kommission bestätigt das ausdrücklich [2][3].
Der viel diskutierte „Digital Omnibus" hat daran nichts geändert — verschoben wurden nur Fristen für Hochrisiko-Systeme. Der Rat hat den Digital Omnibus am 29. Juni 2026 final bestätigt, die Änderungsverordnung wurde am 24. Juli 2026 im Amtsblatt der EU veröffentlicht — die folgende Übergangsregel ist damit geltendes Recht, keine Prognose [5]: Für die maschinenlesbare Markierung (die Anbieterpflicht, nicht deine) gilt eine Übergangsfrist bis zum 2. Dezember 2026 — allerdings nur für KI-Systeme, die bereits vor dem 2. August 2026 in Verkehr gebracht wurden. Systeme, die danach auf den Markt kommen, unterliegen der Pflicht sofort ab Inverkehrbringen. Die Offenlegungspflicht der Veröffentlicher — also der Makler — gilt in jedem Fall ab dem 2. August 2026 [5].
Was droht bei Verstößen — und wer derzeit durchsetzt
Der Rahmen zuerst: Verstöße gegen die Transparenzpflichten sind ausdrücklich für Anbieter und Betreiber sanktioniert, mit Geldbußen bis zu 15 Mio. € oder 3 % des gesamten weltweiten Vorjahresumsatzes — je nachdem, welcher Betrag höher ist. Bei KMU einschließlich Start-ups gilt der jeweils niedrigere Betrag als Obergrenze. Das ist eine Deckelung des Bußgeldrahmens, keine Aussage über die zu erwartende Buße — Behörden setzen erfahrungsgemäß zunächst auf Aufklärung und Nachbesserung. (Fundstellen: Art. 99 Abs. 4 lit. g, Abs. 6 KI-VO [1])
Die konkrete Durchsetzung regeln die Mitgliedstaaten. Hier klafft in Österreich derzeit eine Lücke: Die KI-Servicestelle der RTR ist seit 2024 als Anlauf- und Beratungsstelle eingerichtet, eine formale Zuständigkeit für Marktüberwachung oder Notifizierung besteht laut ihrer eigenen FAQ aber noch nicht — die dafür vorgesehene Frist (2. August 2025) ist verstrichen, das nationale Vollzugsgesetz steht aus [6]. Nach verbreiteter Rechtsmeinung können Verstöße gegen die KI-Verordnung in Österreich deshalb derzeit nicht mit Geldbußen geahndet werden. Das ist ein Übergangszustand, kein Freibrief: Die Pflicht selbst gilt ab dem 2. August unmittelbar, und wer sie verletzt, riskiert schon heute Unterlassungsansprüche nach dem Lauterkeitsrecht [8]. In Deutschland ist die Lage geklärt — dort ist das Durchführungsgesetz Ende Juli in Kraft getreten, zentrale Marktüberwachungsbehörde ist die Bundesnetzagentur [7].
Praktisch heißt das: In Österreich ist das Lauterkeitsrecht derzeit das Durchsetzungsinstrument, das real zur Verfügung steht. Ein Verstoß gegen die Transparenzpflichten kann zugleich als unlautere Geschäftspraktik gewertet werden — damit können Mitbewerber und Verbände Unterlassungsansprüche geltend machen, und das funktioniert heute schon, schneller und häufiger, als eine Marktaufsicht tätig wird [8]. Die seriöse Vermarktung kennt diese Grundregel längst — die Branche arbeitet nicht umsonst seit Jahren mit „Symbolbild"- und Visualisierungs-Hinweisen.
Wie die Kennzeichnung formal aussehen muss
Die Verordnung verlangt, dass die Information „spätestens zum Zeitpunkt der ersten Interaktion oder Aussetzung" in „klarer und eindeutiger Weise" bereitgestellt wird [1]. Übersetzt: Der Hinweis gehört dorthin, wo der Interessent das Bild zum ersten Mal sieht — ein Hinweis erst im Besichtigungstermin oder auf Nachfrage kommt zu spät. (Fundstelle: Art. 50 Abs. 5 KI-VO [1])
Seit Juni 2026 gibt es dazu offizielle Orientierung: Der über das AI Office koordinierte Code of Practice on Transparency of AI-Generated Content liegt seit dem 10. Juni 2026 final vor und wurde von Kommission und KI-Ausschuss als angemessen bewertet; er buchstabiert die Pflichten praktisch aus — Abschnitt 1 für Software-Anbieter, Abschnitt 2 für Veröffentlicher [3]. Der Code ist freiwillig, zeigt aber, wohin die Aufsichtspraxis steuert. Ergänzend hat die Kommission am 20. Juli 2026 ihre finalen Leitlinien zu den Transparenzpflichten samt begleitender amtlicher FAQ veröffentlicht [4].
Die technische Seite: maschinenlesbare Markierung
Für die unsichtbare, maschinenlesbare Kennzeichnung haben sich zwei Standards etabliert: die IPTC-Metadaten mit dem Feld Digital Source Type — mit Werten wie trainedAlgorithmicMedia (vollständig KI-erzeugt) und compositeWithTrainedAlgorithmicMedia (real fotografiert, KI-verändert — der passende Wert für gestagte Fotos) — sowie der C2PA-Standard („Content Credentials") für kryptografisch signierte Herkunftsnachweise [9][10]. Google nutzt die IPTC-Kennzeichnung u. a., um KI-Bilder in der Bildersuche auszuweisen; Adobe setzt in seinen Werkzeugen auf C2PA [10].
In der Praxis kombiniert man beide Ebenen: Metadaten in der Datei für die maschinenlesbare Pflicht der Software, ein sichtbarer Hinweis für die Offenlegung gegenüber Interessenten. Die eine Ebene ersetzt die andere nicht.
Produktinformation: Was Magic technisch übernimmt — und was bei dir bleibt
Ab hier Produktinformation des Anbieters, kein redaktioneller Teil.
- Maschinenlesbare Markierung: Magic schreibt IPTC-Metadaten mit dem zur Bearbeitung passenden Digital-Source-Type-Wert in jedes verarbeitete Bild — das ist die Markierungspflicht der Software.
- Sichtbares Badge: Ab dem 2. August trägt jedes heruntergeladene Bild ein dezentes Badge. Text und Position kannst du in den Einstellungen anpassen — es weicht deinem Logo aus, und Magic wählt den Hinweis passend zur Bearbeitung (Staging, Retusche, Visualisierung).
- Was bei dir bleibt: die Offenlegung bei der Veröffentlichung — in jedem Kanal und bei jeder Weiterverarbeitung. Wer Bilder zuschneidet, in ein Exposé setzt oder neu exportiert, sorgt selbst dafür, dass der Hinweis dort sichtbar bleibt, wo Interessenten das Bild zuerst sehen.
- Bewusste Abwahl: Das Badge lässt sich deaktivieren — mit aktiver Bestätigung. Die Offenlegung deiner veröffentlichten Bilder liegt dann vollständig bei dir.
Häufige Fragen
Gilt das auch für Bilder, die ich vor dem 2. August bearbeitet habe? Nach den Kommissions-Leitlinien müssen vor dem 2. August 2026 produzierte und veröffentlichte Inhalte nicht rückwirkend gekennzeichnet werden. Die Pflicht wird ausgelöst, sobald ein Bild nach dem Stichtag erneut bearbeitet und veröffentlicht wird [4]. Wer bestehende Inserate trotzdem nachzieht, wählt die vorsichtige Variante — Pflicht ist es nicht. Unabhängig davon gilt weiterhin das Irreführungsverbot des Lauterkeitsrechts [8].
Genügt ein Hinweis im Impressum oder in den AGB? Nein. „Klar und eindeutig" bei der „ersten Aussetzung" [1] bedeutet: am Bild oder unmittelbar dabei — nicht versteckt.
Muss ich als Makler Metadaten in Bilder einbetten? Nein — die maschinenlesbare Markierung ist Pflicht des Software-Anbieters [1]. Deine Pflicht ist die sichtbare Offenlegung.
Was ist mit klassisch (ohne KI) retuschierten Bildern? Die KI-Verordnung greift nur bei KI-Bearbeitung. Das Irreführungsverbot des UWG gilt aber für jede Bearbeitung, die einen falschen Eindruck vom Objekt erweckt [8].
Macht das Badge meine Bilder weniger attraktiv? Die Branche kennzeichnet Visualisierungen seit Jahren („Symbolbild") — Interessenten sind daran gewöhnt. Ein dezenter, professioneller Hinweis schafft Vertrauen: Niemand steht gern in einer leeren Wohnung, die im Exposé möbliert aussah.
Aktualisierungen
- 01.08.2026 — Finale Kommissions-Leitlinien (C(2026) 5054 final, 20.07.2026) und die Veröffentlichung des Digital Omnibus im Amtsblatt (24.07.2026) eingearbeitet; Praxisteil mit Formulierungsvorschlägen, Kanal-Übersicht und Beispiel neu; Vollzugslage Österreich präzisiert.
- 18.07.2026 — Erstveröffentlichung.
Quellen
- Verordnung (EU) 2024/1689 (KI-Verordnung), Amtsblatt der EU — Art. 3 Nr. 60, Art. 50, Art. 99, Art. 113: eur-lex.europa.eu
- Europäische Kommission, AI Act Service Desk — Article 50: ai-act-service-desk.ec.europa.eu
- Europäische Kommission, Code of Practice on Transparency of AI-Generated Content (Juni 2026): digital-strategy.ec.europa.eu
- Europäische Kommission, Leitlinien zu den Transparenzpflichten nach Art. 50 KI-VO, C(2026) 5054 final, 20.07.2026, samt begleitender FAQ: digital-strategy.ec.europa.eu
- Änderungsverordnung „Digital Omnibus", Amtsblatt der EU vom 24.07.2026 — Übergangsfrist Art. 50 Abs. 2 bis 02.12.2026 für vor dem 02.08.2026 in Verkehr gebrachte Systeme: eur-lex.europa.eu
- RTR, KI-Servicestelle — FAQ zum AI Act (Zuständigkeit und Vollzugsstand Österreich): rtr.at
- BMDS, Gesetz zur Durchführung der KI-Verordnung (KI-MIG), in Kraft seit Ende Juli 2026 — Bundesnetzagentur als zentrale Marktüberwachungsbehörde: bmds.bund.de
- § 2 UWG (Österreich) — Irreführende Geschäftspraktiken: jusline.at
- IPTC, Digital Source Type NewsCodes (inkl.
compositeWithTrainedAlgorithmicMedia): cv.iptc.org - IPTC, Google AI transparency based on IPTC standards / Metadata Guidance for AI-generated media: iptc.org
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung, sondern eine journalistische Aufbereitung der Rechtslage; er ersetzt keine Prüfung deines Einzelfalls durch einen Rechtsanwalt. Stand: 01.08.2026 — die finalen Kommissions-Leitlinien vom 20.07.2026 sind eingearbeitet. Offen bleiben das nationale Vollzugsgesetz in Österreich sowie die abschließende Auslegung der Transparenzpflichten, die dem EuGH vorbehalten ist; wir aktualisieren den Beitrag bei neuen Entwicklungen (siehe „Aktualisierungen").
